平素は格別のお引き立てをいただき厚くお礼申し上げます。
弊社では、誠に勝手ながら下記日程を年末年始休業とさせていただきます。


■年末年始休業期間
2024年12月28日(日)　～　2025年1月5日(日)


休業期間中にいただいたお問合せについては、営業開始日以降に順次回答させていただきます。
皆様には大変ご不便をおかけいたしますが、何卒ご理解の程お願い申し上げます。

平素は格別のお引き立てをいただき厚くお礼申し上げます。
弊社では、誠に勝手ながら下記日程を夏季休業とさせていただきます。


■夏季休業期間
2024年8月11日(日)　～　2024年8月18日(日)


休業期間中にいただいたお問合せについては、営業開始日以降に順次回答させていただきます。
皆様には大変ご不便をおかけいたしますが、何卒ご理解の程お願い申し上げます。

弊社代表は投資不動産流通協会理事長としての立場から、「投資物件の売買を成功へ導く方法」とのテーマでどうすれば安全な取引、運用を行っていけるかを、オーナーの皆様にお伝えさせていただきました。

そのほかにも収益物件情報サイト「健美家」代表の倉内敬一氏の「最新不動産投資マーケットの動き」についてや財産ドック、代表の加藤豊氏の「不動産オーナーが考えるべき相続対策」についてなど非常に充実した内容のセミナーとなり、終了後もオーナーの方々からの質問が多数上がりました。
今後は練馬の石神井公園、大泉学園エリアでも開催していきたいと思います。

皆さまは「相続対策」というフレーズをよく耳にされると思います。多くの方は相続税対策をイメージされ、不動産投資もこの目的のために取り組まれる方も多くいます。





しかし、相続税対策以外にも念頭に置いておかなければならないことがあります。それは「争族対策」です。

国税庁の「平成27年分の相続税の申告状況について」によると、課税対象となる被相続人数は年を追うごとに増えています。





特に、相続税改正が実施された平成27年は死亡者数に対しての課税対象者は急激に増加しました。誰もが他人事ではない争族。

賃貸オーナーの方々は、なおさらではないかと思います。今回は、争族を発生させないための対策ポイントを紹介いたします。


１．争族の基礎知識





①争族（遺産分割事件）の件数





起こってしまった争族は「遺産分割事件」として裁判所に持ち込まれるケースが多いのですが裁判所のホームページによると、その件数の推移は次のようになっています。





＜争族（遺産分割事件）の推移＞





●平成23年：10,793件
●平成24年：11,737件
●平成25年：12,263件
●平成26年：12,577件
●平成27年：12,615件
●平成28年：12,179件
●平成29年：12,166件
●平成30年：13,040件





ここからは、8年間で約20％ほど増加していることが分かります。





なお、相続に関する相談ベースとなると件数はより増加し、例えば平成25年度の「司法統計年報家事事件簿」によると年間約16万件の相談が寄せられていることが分かります。

＜講演風景＞

②争族（遺産分割事件）を引き起こした遺産金額





同じく裁判所のホームページによると、平成30年の争族（遺産分割事件）を引き起こした遺産金額は次のようになっています。


２．不動産が関わる争族対策のポイント





①不動産売却で現金化する





先に紹介しましたように、その「分けづらさ」が争族の原因の一つとなっている不動産。

トラブルのタネにしたくなければ、売却して分けやすくしてしまうのも賢明であるといえます。





＜できれば、売却は3年10か月以内に！＞





なお、売却のポイントは、＜相続開始から3年10か月以内に行う＞ということです。

なぜならば、3年10カ月以内の売却であれば、譲渡所得税を軽減することができるからです。





売却した不動産に対する相続税額のうち、一定額を取得費に加算することができる「取得費加算の特例」が適用されるのです。





＜空き家をつくらないということもメリットに＞





空き家率の増加が社会的な問題になっている今、相続不動産が空き家化してしまうことは、相続人にとって大きな悩みです。

放置された空き家は近隣とのトラブルを引き起こしたり、「特定空家」に指定されてしまうと土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなる等のデメリットもあります。





②遺言を用意する





「遺言」とは「法律で定められたルールに沿って」生前に遺言書をまとめておき、相続が発生したら遺言書に沿って相続を行うというものです。

例えば、実家を長男に相続させたい場合など、被相続人（亡くなった方）の望む形での相続を死後に実現する方法として活用されます。





なお、遺言書には、自分で作成できる「自筆証書遺言」や公証役場の協力のもとで作成する「公正証書遺言」、「秘密証書遺言」などの種類があります。

ただし、「遺留分（被相続人の近親者が有する遺産に対する取得権）」には注意が必要です。





③民事信託について





先に遺言について紹介しましたが、仮に、遺言を書かないまま認知症となってしまったら、その方はもう遺言書を残すことができず意図していた人に財産を譲り渡すことが難しくなってしまいます。また、遺言書は本人が亡くならなければ効力が発生しません。





ここで、民事信託（家族信託）という手法があります。





これならば、本人が生きている間に管理だけは相続人などに任せ、財産から発生する利益は、本人が受け取ることができます。

また、自分が認知症になった場合に「どの財産をどういう形で使って欲しいのか」を、信託契約を結ぶ際に具体的に指定して自分の希望を叶えることができます。





だからこそ、争族の大きな原因となる「相続による不動産の共有」という事態も防ぐことができます。





ちなみに、不動産が共有状態になると、何をするにしても共有者全員の同意が必要になり、有効活用の妨げになるケースも少なくありません。





＜争族（遺産分割事件）の推移＞



●1,000万円以下：2,476件（32.98％）
●5,000万円以下：3,249件（43.27％）
●1億円以下：832件（11.08％）
●5億円以下：533件（7.10％）
●5億円超：53件（0.70％）
●不詳等：364件（4.84％）





ここからは、遺産総額が5,000万円以下であるものが全体の75％を占めていることが分かります。つまり、争族が発生するのは多額の遺産がある場合だけではないのです。







③相続不動産が争族の引き金になる





争族では配分割合でトラブルとなるケースが多く、これが土地や家屋のような分割が難しい物になると、よりもめてしまう可能性が高くなります。

なお、国税庁の平成29年度の統計では、土地と家屋・構築物の相続財産に占める割合は40％を超えています。





もちろん、多くの賃貸オーナーも、不動産を遺産として後世に託すこととなるでしょう。


３．投資不動産を相続する場合は





①トラブルは争族だけでない





アパートやマンションといった投資不動産の相続においては、争族といったトラブルだけでなく、売買をした際に買主とのトラブルが発生してしまうことがあります。





その原因としては



「相続人が今まで管理に携わっていなかったため、賃貸借契約の内容が分かっていない」ということや



「入居者の中に賃料の悪質滞納者がいたが、その対策ができていないまま売却をしてしまった」などがあります。





②投資不動産取引の専門家を頼る





このようなトラブルを避けるために重要なことは、現地調査や入居者の情報収集、賃貸借契約の書面の調査などをしっかり行うことのできる

投資不動産取引に強い不動産会社に取引を依頼するということです。


４．今から始める争族対策はじめの一歩





①あらためて家族構成・家族状況を把握する





自分自身の家族構成や、現在の状況を把握するとともに、自分の死後に、彼らに起こってくる可能性のある問題を想定します。

そして、それぞれの相続人への理想的な相続を考え、それを実現するための問題点を抽出します。





②争族対策の手法を把握する

ここで紹介した手法の他にも、争族対策をするための手法には次のような種類があります。





＜争族対策の種類＞





●生前贈与

●生命保険の加入

●養子縁組

●相続人の廃除

●事業承継税制の活用





争族対策には、時間がかかる場合もあるかもしれません。





だからこそ、自分自身ができるだけ長く健康でいて、争族対策に取り組んでいくことが大切です。

それには、健康に気を配り、認知症予防にも取り組んでいくことが求められるでしょう。これからも、家族・親族が末永く和やかに暮らしていけるように。

6月11日・12日　不動産フランチャイズ イエステーションの全国タイ会がシナガワ グースにて開催され

2日目に行われた分科会で弊社代表の井上が一般社団法人投資不動産流通協会の理事長として講演しました。



「不動産ＡＤＲを活用した収益力向上方法」をテーマに不動産のトラブル解決やスルガ銀行不正融資問題における不動産ADRの現状ついてお伝えしました。

＜講演風景＞

3月2日に開催されました【NPO法人日本住宅性能検査協会】主催の第一回不動産ADR「スルガ銀行調停事案」説明会・個別相談会に弊社代表の井上が出席いたしました。
質疑応答及び個別相談会を担当し、スルガ銀行不正融資問題被害者の方々の個別質問に回答させていただきました。

ADR(裁判外紛争解決手続)は裁判に比べて、簡易・低廉・柔軟さをもったトラブル解決が可能になるが、これは消費者のみならず、不動産・建築事業者にとっても有益な制度であるといえる。今回は、法務大臣認証機関である(一社)日本不動産仲裁機構が実施するADRを活用して「スルガ銀行シェアハウス不正融資トラブル」を解決すべく調停案の策定を行っている「不動産ADR調停案作成検討委員会」が開催した「不動産ADR<スルガ銀行調停事案>説明会」の開催内容を紹介する。

3月2日、「不動産ADR<スルガ銀行調停事案>説明会・個別相談会」が東京都内で開催されました。

この会では、スルガ銀行シェアハウストラブルにおける債務者やメディア関係者を対象に「不動産ADRを活用してのトラブル解決スキーム」の説明が行われました。冒頭、日本不動産仲裁機構の大谷昭二専務理事(日本住宅性能検査協会理事長)より今回のトラブル解決に際して必要なマインドとして「未来志向」があると紹介されました。時間をかけて勝つか負けるか分からない裁判をするよりも今保有している不動産をいかにして活用して状況を好転させていくかが重要であるということです。そこで必要になるのが「事業再生計画」であり、これをもってスルガ銀行とのADRの場につくのです。

続いて、スルガ銀行に対して行われた行政処分の内容が紹介されました。内容のポイントとしては「スルガ銀行はシェアハウス向けの融資等に対してADRを活用した元本の一部カット等、個々の債務者に対して適切な対応を行うための体制を確立しなければならない」と命令されたということです。加えて、その処分の理由の一例としては、スルガ銀行が同行の融資審査を通すために、(1)自己資金のない債務者の預金通帳の改ざん、(2)一定年収基準を満たすよう債務者の所得確認資料の改ざん等を行ったと共に、法令等遵守を軽んじ不正行為を蔓延させる企業文化を醸成させたことなどが挙げられました。

更に、不動産ADRを活用した調停による解決のポイントが不動産ADR調停案作成検討委員会の委員長である井上徹氏(投資不動産流通協会理事長)より紹介されました。先に紹介したように調停の場における有力な交渉の材料が事業再生計画であり、ここでピックアップされたのが計画の根幹をなす「調査報告書」です。なお、この報告書は各専門家によって物件の価値や用途、用途別の長期事業収支計画等が盛り込まれた資料となっています。

続いて、物件の具体的活用の方向性として、(1)個別賃貸(2)社宅(3)ゲストハウス(4)個別オフィス(5)シェアオフィス(6)土地建物売却(7)任意売却等が紹介されました。最後に不動産ADRの流れが紹介されましたが、あらためて強調されたのは「不動産ADRに取り組む意義」です。

今ある物件を最大限活用すると共にスルガ銀行からの元本一部カット等の処置を受けることは、トラブルを解決するための非常に現実的な手段であり、かつポジティブなものであるということです。参加者の方々は、不動産ADRに多くの可能性を見出すことができたのではないでしょうか。

『住宅新報　2019年3月12日号より』

3月2日に開催されました【NPO法人日本住宅性能検査協会】主催の第一回不動産ADR「スルガ銀行調停事案」説明会・個別相談会に弊社代表の井上が出席いたしました。
質疑応答及び個別相談会を担当し、スルガ銀行不正融資問題被害者の方々の個別質問に回答させていただきました。

＜回答風景＞

既に4月6日に第2回不動産ADR「スルガ銀行調停事案」説明会・個別相談会開催も予定されております。

詳細は下記URLをご参照ください。
https://adr.sltcc.info/373/